Compravendita: la Cassazione fa luce sulle ratifiche contrattuali
La questione discussa riguarda il passaggio della proprietà di una mansarda, individuata nel nuovo registro edilizio di un comune in Toscana. Questo è avvenuto tramite un contratto preliminare di vendita datato 13 febbraio 1993, seguito dall'inadempimento del potenziale acquirente, che ha portato a danni durante la progettazione e l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione
Per risolvere il caso, la Corte Suprema ha stabilito i seguenti principi giuridici:
- la conferma di un accordo può essere fatta in modo esplicito da un rappresentante autorizzato, anche durante una causa legale, a condizione che il mandato legale contenga il potere specifico di disporre del diritto in questione. Non è sufficiente una clausola generale di rappresentanza;
- la conferma "condizionata" non è compatibile con il contratto disciplinato dall'articolo 1399 del codice civile, il quale richiede un'accettazione totale per considerare vali.do il contratto concluso da un agente senza autorità. Una conferma subordinata a futuri eventi non può vincolare un terzo, ma costituisce piuttosto una nuova proposta di contratto;
- il semplice atto di entrare in possesso dell'immobile, senza specificare il motivo o il collegamento temporale con la data del contratto, non costituisce una conferma del contratto preliminare firmato dall'agente non autorizzato. Questo gesto non implica necessariamente l'intenzione di accettare il contratto stesso e richiede una forma scritta esplicita per essere considerato valido.
In breve, la Corte Suprema ha chiarito che le ratifiche devono essere esplicite e complete, senza condizioni aggiuntive, e che un possesso fisico dell'immobile non equivale a una conferma valida di un contratto preciso. (Cass. civ., sez. II, ord., 10 maggio 2024, n. 12843).